承租房屋企业拆迁

时间:2017-12-29 10:01      文章来源:    阅读数:
一、拆迁已经开始,租赁合同到期,房东起诉我合同到期,要求按照合同腾空房屋和土地,拆除自建房屋,怎么办?
租赁合同约定的租赁期限已过,承租人仍实际使用房屋的,按不定期租赁关系处理,也就是出租人通知的可以解除合同要求腾房。虽然租赁合同已到期,承租人有腾空租屋的义务,但是因承租人也是拆迁当事人,理应获得相应的拆迁补偿。如果出租人起诉要求承租人腾房,承租人应该通过诉讼的方式主张应得的拆迁补偿,也可以要求分割拆迁补偿款。

承租人在租赁土地上自建房的,自建房的拆迁补偿款归承租人。

二、法律规定承租人有哪些补偿项目,怎么计算?
承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类:
1、停产停业损失的补偿;
2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
4、解聘员工的安置补偿费;
5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
6、奖励和补助;
7、自建房的重置成新补偿;
8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
9、其他。

关于补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策,通常情况下,计算方式如下:
(一)、承租房屋企业,补偿金额计算公式为:
补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
(二)、承租土地上自建房屋企业,补偿金额计算公式为:
补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。

三、承租人在承租的土地上有自建房,但却不给拆迁补偿,可不可以争取?
关于企业承租土地自建房的情况分为两类:第一类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。

第一类自建房实质上是合法建设的房屋,承租企业对该房屋有所有权,但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权,虽然突破"房地一体"原则,但并不影响承租人取得拆迁补偿的权利。

第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下,依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被强制拆除。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁,都规定对违法建筑不予认定,但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理,这时候要在专业人士帮助或指导下争取合理的补偿。

四、实际承租人没有和产权人(房东、村委会、经济合作社等)签订租赁合同,但是一直缴纳租金,会影响拆迁补偿的取得吗?
关于租赁关系的确定,是通过租赁合同确定的。若是没有形式上的租赁合同,但是承租人一直在履行交纳房租的义务,并实际使用房屋,事实上形成了不定期租赁关系。

对于不定期租赁合同的解除,法律规定是出租人解除需要提前一定的合理期间书面告知,一般是一个月。承租人随时可以提出,满足解除的条件之后,租赁合同即解除。

解除的后果就是租赁合同不存在了,承租方需要腾房搬迁。结合拆迁的情况,在拆迁中,出租人(房屋的所有权人)作为被拆迁人,容易和拆迁人签订拆迁补偿协议。该协议签订即生效,双方应当履行,履行的结果就是出租人领取补偿款并将该房屋(承租人的经营场所)交予拆迁人拆除。因此,没有租赁合同的状态使承租人主张损失补偿存在很大的风险。如果你是没有签定租赁合同的承租人,应当得知拆迁时就咨询专业律师,请专业律师帮助争取应得的拆迁补偿。

五、合同正常履行,还有剩余租赁年限,遇到拆迁时可以获得哪些补偿?
关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况,拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。

承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类:
1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
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